2025按揭攻略｜新手必讀：H按/P按比較與申請流程

對首次在香港置業的新手來說，按揭申請常被 “H 按”“P 按”“壓力測試” 等術語繞暈。2024 年香港金管局取消實施多年的 “+2 厘壓力測試”，2025 年按揭市場又有哪些新變化？本文從 “利率選擇（H 按 / P 按）”“申請全流程”“銀行審批關鍵點” 三大核心維度，用案例和步驟拆解，幫新手快速理清思路，避免踩坑。

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一、按揭利率怎麼選？H按 vs P按比較

按揭利率直接影響長期還款負擔，但複雜術語對新手來説常常令人困惑。以下為兩種主流利率的關鍵差異與適用情境：

類型	H按（HIBOR按揭）	P按（Prime Rate按揭）
計算方式	1個月拆息 + 固定利率（如H+1.3%）	最優惠利率 - 固定幅度（如P-2.5%）
特點	利率波動大，但有封頂息率保障	利率穩定，不受市場拆息影響
適用情況	低息環境下利息較省（2024年主流選擇）	適合追求還款穩定性者

新手建議：H按靈活性高，在低息環境下可節省利息，且封頂機制提供保障，是多數買家的選擇。

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二、申請按揭流程

1. 壓力測試（2024取消）

過往申請按揭時需進行壓力測試，因2008年金融海嘯金管局為防範金融風險，實施「+2厘壓力測試」要求借款人於假設利率上升2厘的情況下，供款占月入比率不得超過60%。

2024年撤銷壓力測試

儘管壓力測試取消，但銀行仍會審查：

1. 入息穩定性（需提供稅單、雇傭合約及近期薪金證明等）

2. 信貸評級（TU報告需達A-B級）

3. 供款占入息比率DSR要求（維持≤50%）

提示：雖取消壓力測試，但DSR門檻仍可能影響貸款額度，建議預先計算還款能力。

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2. 按揭保險（貸款>60%需買）

若貸款成數超過60%，超出部分由按揭保險公司承保，買家需支付保費（約貸款額1%-5%）。保費繳付方式包括：

• 一次性支付

• 逐年繳交

• 加借至貸款額內分期償還

注意：高成數按揭通常伴隨更高利率，需綜合評估長期成本。

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3. 銀行估價

最後銀行會根據市場成交資料評估物業市值，再去承造按揭。此估值將直接影響可貸金額。為避免「估價不足」導致首期缺口，建議：

• 買家預先透過銀行網上系統查詢估價

• 參考同區近期成交個案，預留5%-10%緩衝資金

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四、銀行審批3大關鍵技巧

1. 提升信貸評分：準時還清卡數，避免短期內多次查詢TU報告

2. 穩定收入證明：固定受薪人士較易獲批，自雇者需備齊2年財務報表

3. 比較銀行條款：除利率外，注意現金回贈、罰息期及彈性還款條款

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總結

置業是長期承諾，理解按揭細節及長期財務規劃能有效降低財務風險。建議至少預留6個月的入息證明，保持良好信貸記錄，多比較銀行方案，必要時諮詢專業顧問，量身定制最適合的貸款策略。